Wenn Sie eine geschäftlich genutzte Liegenschaft nicht mehr selbst nutzen, sondern diese vermieten, kann dies Folgen für die Mehrwertsteuer haben. Ein Fehler kann teuer werden. Wie kommt es überhaupt dazu?
Ein Beispiel aus meiner Praxiserfahrung: Im Jahre 2006 wurde eine Geschäftsliegenschaft gebaut, wofür rund 2,4 Millionen Franken investiert wurden. Davon konnten 184 000 Franken an Vorsteuern zurückgefordert werden. Zehn Jahre später wurde diese Liegenschaft nicht mehr selbst benutzt, sondern an eine Drittpartei vermietet, welche diese ebenfalls geschäftlich nutzte. Die Grundlage dafür war ein Mietvertrag. Irrtümlicherweise stand in diesem Vertrag aber nichts bezüglich der Mehrwertsteuer, was dazu führte, dass von Gesetzes wegen per Datum Mietbeginn ein grosser Teil der 10 Jahre zuvor zurückgeforderten Vorsteuer wieder an den Bund zurückbezahlt werden musste (sog. Eigenverbrauchsbesteuerung).
Dies ist nur einer von mehreren ähnlichen Fällen, die mir in den letzten Jahren begegnet sind. Die Eigenverbrauchsbesteuerung stört mich sehr, denn mit genügend Aufmerksamkeit und Vorausplanung der beteiligten Parteien wie Eigentümer, Unternehmer, Rechtsanwalt und Buchhalter oder Treuhänder kann diese vielfach verhindert werden.
Was hat dieser Fehler gekostet?
Im erwähnten Beispiel haben weder der Unternehmer, Rechtsanwalt, Buchhalter noch der Treuhänder erkannt, dass mit der Mehrwertsteuer-Option für die Miete die ganze Eigenverbrauchsbesteuerung hätte vermieden werden können.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat bei ihrer Mehrwertsteuer-Revision im Jahre 2020 einen Eigenverbrauchsbetrag von rund 92 000 Franken zurückgefordert, zuzüglich Verzugszins. Eine teure Sache!
Selbstverständlich haben die Zuständigen nachträglich alles versucht, diesen Fehler zu korrigieren, was jedoch rückwirkend leider nur beschränkt möglich war. Einen Teil konnten sie zurückfordern, der administrative Aufwand dafür war jedoch beträchtlich.
Durch eine korrekte mehrwertsteuerliche Beurteilung beim Erstellen des Mietvertrages hätten all diese unliebsamen Konsequenzen vermieden werden können.
Mein Fazit: Fallstricke erkennen
Denken Sie deshalb bitte im Zusammenhang mit Immobilien auch immer an die Mehrwertsteuer. Erstellung, Verkauf, Vermietung, aber auch Umstrukturierungen usw. sind vorgängig und frühzeitig in Bezug auf die Mehrwertsteuer sauber abzuklären. Es gibt zu viele Fallstricke, über die man stolpern kann und die sich zum Teil erst viel später, wenn man gar nicht mehr daran denkt, geradezu als «Fallgrube» herausstellen können. Die finanziellen Folgen einer mehrwertsteuerlichen Nicht- oder Falschbeurteilung können, gerade im Immobilienbereich, gravierend sein!
